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??《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》日前正式發布，《實施意見》明確允許商務樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能。部分自媒體據此解讀并宣稱“上海商業辦公物業可變住宅”，還有中介鼓勵購買商住房。記者向相關部門求證獲悉，此系對政策的誤讀。

??“上海城市建設較早，不少商務樓宇已經有幾十年樓齡了，品質亟待提升。目前包括上海在內，全球辦公樓市場都迎來了周期性調整，這也是更新的窗口期。”上海有關部門負責人表示。在此背景下，上海20多個相關部門聯合出臺了商務樓宇更新新規。

??這是全國首個商務樓宇更新專項政策，構建“規劃—審批—運營—監管”的全流程更新路徑，提供城市更新制度的創新樣本。

??《實施意見》提出，在城市主中心和副中心區域，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。

??在地區中心區域，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。

??在社區中心區域，允許商務樓宇補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。

??簡而言之，《實施意見》提到的其實是商務樓宇兼容租賃住房（含人才公寓），而非住宅。

??曾經有一段時間，上海部分商業辦公項目在開發中，不嚴格按規劃建設，擅自改變房屋結構、設施設備等，將房屋規劃用途由辦公改為居住，并進行銷售，形成了所謂的“類住宅”。2017年，上海全面啟動“類住宅”市場整頓，并于該年起在土地出讓的商業辦公用地合同內，明確不能做公寓式辦公。

??業內人士表示，本次新規鼓勵在業態轉換的基礎上進行租賃，要求產證不變、主體不變、主體結構不變，未涉及土地性質調整，也未放開分割銷售，不存在鼓勵投資交易的情況。

??實際上，允許商辦樓宇兼容租賃住房功能，是上海通過多渠道增加租賃住房供給的組成部分。2023年2月1日起施行的《上海市住房租賃條例》第九條明確，允許利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃住房供給。

??今年，相關舉措在全國范圍進行推廣。2025年6月27日國務院第62次常務會議通過的《住房租賃條例》明確，鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。